政策提到，支持消费基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。

　　这一举动，标志着“第三支箭”里的商业地产发行 REITs 政策，正式落地。

　　这个时间窗口里，商业地产REITs突然加速，信号意义明显。那些拥有优质商业资产的企业，又打开了获取融资性现金流的新思路。

　　它不仅能在短期内为企业提供去杠杆的途径，缓解资金的燃眉之急；也能通过打通商业资产“投融管退”来反哺上市公司。

　　更重要的是，从长远发展来看，商业地产REITs是能转变传统商业地产依附住宅的格局，推进地产行业新模式转变。

　　公司做商业做了十几年了，现在懂买猪，但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个最高的水平，所以暂时也还不会卖猪。

　　REITs的一大优势，就是将流动性较弱的商业地产，转变为流动性较强的证券资产。

　　如果REITs通道若能打通，新城旗下的吾悦广场就能找到一个合理的变现、退出方式，对新城来说无疑是一次商业模式的重构。

　　2016年的时候，新城控股就曾经成功发行过国内首单商业综合体REITs产品，如今面对国内REITs的窗口期，新城没有理由不去努力。

　　经历去年行业艰难一年，新城控股实现营收1155亿元，归母净利润约14亿元。在行业风险释放的关键一年里，新城控股能够继续保持盈利，在民营房企甚至整个行业中都是难能可贵的。

　　在2022年，新城控股的商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%。

　　构成新城商业板块版图的核心是吾悦广场，过去一年，新城完成了15座吾悦广场的开业。

　　截至2022年末，新城已经在全国140个城市布局了194座吾悦广场，已开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

　　商业运营业务属于高毛利业务，去年新城控股物业出租及管理业务的毛利率高达72.6%，把公司整体的毛利水平都抬升了一大截。

　　这项业务的另一大好处是稳定的持续性收入，新城控股经营现金流净额已经连续五年保持正值。

　　自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入，就大幅超过当期利息支出，2022年的财报上，这一比例为1.64倍。

　　伴随地产开发大潮的缓缓落幕，存量物业的运营和管理在地产行业的重要性开始慢慢凸显。

　　更为重要的是，吾悦广场不仅能作为御寒的“棉服”，也能成为接下来新城珍贵的“水源”。

　　在去年监管支持下，新城连续发布三期共计40亿中期票据融资，也完成了境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。公司全年平均融资成本降至6.52%。

　　从整体的负债表看，新城控股去年的有息负债保持在712.7亿的低位水平，同比压降185.97亿。

　　与之相对的是，新城的存货也同比下降18.37%至2043.65亿元，有息负债的降幅高于存货的降幅，新城整体的财务情况更加趋于稳健。

　　根据新城的管理层介绍，2022年，新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。

　　根据新城管理层介绍，新城吾悦广场的融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元。

　　未来，伴随未融资的广场形成增量，以及新广场不断开业，以吾悦广场作为底层资产进行融资的空间十分广阔，新城也将凭借此实现债务的总体置换。

　　一方面，REITs能更进一步优化吾悦广场的估值体系，同时也能让吾悦广场在“投融建管退”上形成一个闭环。

　　这个模式一旦在国内跑通，无论对于新城还是对于整个地产行业来说，都是具有革命意义的。

　　根据新城方面透露，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足。显然这种模式与新城的战略特色具有天然的契合点。

　　因此，新城的管理层在2023年的一大目标，就是推动REITs，在他们看来：

　　同时在投资者会议上，“搭建资管平台”同样成了新城控股管理层重点提及的内容。

　　在王晓松看来，无论是第三支箭定增，还是REITs放开，都能彻底改变目前整个公司这种“发债支撑规模”的小马拉大车的状态，会让未来公司运营更加稳健。

　　据说，新城一直将骆驼当做精神图腾，大概因为这个动物身上有让人敬佩的组织纪律性、目标信念感、强大的忍耐力……

　　王晓松说:“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”

　　在增量时代我们听了太多的“狼性”故事，或许“驼性”精神，才更适合眼下的存量时代。