北方城市中房地产市场最受到关注的其实就是京津地区，撇开北京不谈，天津的房地产之所以长期以来受到购房者的关注，主要在于其本身在资源配套不差，如果说天津的各种资源配套位列“北方第二”相信很多朋友不会质疑。毕竟仅仅天津的教育资源配套就足以吊打北方绝大多数城市。近期#天津又“火”了一把#主要在于不少房产从业人员散播出了“天津放松限购”的消息，事实证明这还是一次房产从业者的一种“自我催眠”。

　　因城施策是此次传出天津放松限购的唯一“借口”，毕竟天津目前的房产库存较高，消化周期达到28.2个月

　　根据数据显示，天津目前的库存面积超过3600万平方米，去化周期28.2个月，即两年半，一些老城区的去化周期更是突破了50个月。从这个数据来看，似乎天津放松限购是早晚的事情，毕竟这么大的库存不消化后期会带来一系列问题。于是很多房产从业人员都在期待2016年出台的“去库存”措施，毕竟天津在1年前已经出台了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》，里面确实有局部放松限购的意思。那么真的是这样吗？

　　1.保经济是不是必须依靠房地产？这个答案其实几年前已经给出了答案，2020年这个答案变得更加唯一，保经济不需要非得依靠房地产。面对房地产的高库存我们不是没有采取过措施帮助房地产企业，2016-2018年全国开展的轰轰烈烈的“去库存”其实就是想让国内房产库存回归到合理。只不过我们的本意是好的，但资本和房地产企业的目的却不单纯。利用机会大肆囤地、抬高房价等，其结果就是“当时库存消化多少，后期又新建了多少，而且房价也大涨了”。所以，从2018年后我们开始实行融资端调控开始“动真格”，全国的房价才稳定下来。

　　2.近3年来天津的房价走势很平稳——稳中有跌，造成这样结果的根本在于房产严重供过于求，房地产企业和资本前期的短视体现的淋漓尽致。其实了解天津楼市的朋友应该知道，天津在2016年涌现了大量的“地王”，仅仅这一年的土地出让金为239.9亿元！为何会出现这样的情况？原因就在于开发商错误解读了房产政策。随着2016年底提出“房住不炒”后，率先受到冲击的其实就是京津地区的楼市。尤其是随着京津地区这几年产业、人口等外迁推动中，天津本身的吸引力也在不断削弱。这也是为何近3年来天津新建商品房价格始终维持1-2%微涨或微跌的原因。

　　3.依靠放松房地产调控来试图解决房产高库存是不现实的，要想解决房产高库存问题其根本解决办法还是市场手段。

　　从过去10年的天津住宅商品房销售数据来看，天津平均每年能够实际消化是商品房面积为1300万平方米左右，哪怕是最火热的2016年其实也不过2500多万平方米。所以说，哪怕是放松了限购以天津目前的实际情况也很难短时内消化掉3000多万平方米的商品房库存。这里还要提醒一句，这还是建立在不再进行新房建设的情况下，更何况如今“房住不炒”已经深入人心。

　　天津目前的楼市现状既有点意外，也有点情理之中，毕竟这些年天津的经济发展确实有点惨不忍睹，对于人的吸引力不断削弱，房产需求也在不断萎靡

　　开始之前问大家一个问题“目前国内楼市最火热的区域是哪里？”无疑就是长三角和珠三角的主要城市，最简单的道理就是近期#小米5亿深圳拿地建国际总部#，当然包括了腾讯、字节跳动、蚂蚁金服等都纷纷在深圳、杭州等热门城市拿地。为何这样的城市会吸引互联网企业也拿地？原因在于这些城市的经济发展、产业发展都属于全国前列，而且能够提供更多更好的就业机会。大家买房无论是投资还是自住？前提都是一样的，城市必须有足够的发展潜力和空间。

　　1.GDP走势基本能够代表一个城市产业和经济发展情况，虽然说天津紧邻北京但是其先进产业尤其是互联网行业发展并非顺风顺水，天津自从“GDP挤水”后，这几年一直没有缓过劲。目前来看国内最赚钱的行业金融、互联网、房地产中，天津的互联网和金融中心地位并不明显。甚至今天为止天津担负的其实还是北京承接地的角色，这也是为何不少人工作在北京、生活在天津的原因。不能留住足够的人，住房需求自然就很难增长太多。所以，天津楼市要想坚挺目前最重要的还是产业升级！！如果未来天津能够继续扩大自己“北方第二城”的优势，那么楼市自然就会好起来。

　　2.一个城市房价长期坚挺的关键在于人口数量，因为各种各样的原因天津常住人口数量起码4年都没有真正增长过。跟大家分享一组数据，2016年天津常住人口达到历史最高的1562万，但是到2019年这个数据仍然为1562万！也就是说近3年天津常住人口净流入是零！ 没有足够的人口数量增长作为保证，房产需求自然就无法保证。

　　天津“放松”限购，已经被官方正式辟谣，在连续多年楼市不振的情况下，天津房企真的“慌”了，不过天津楼市不应该靠放松调控来“拯救”，天津也没有这个“胆量”

　　房产之所以能够被资本青睐，被大家用来炒作？很大一部分原因在于其“稀缺性”！不过这里的稀缺不仅仅指的是土地资源，更多的时候指的是依附于房产背后的大量优质资源。比如：学区房等。天津的房产之所以能够吸引全国人民的青睐，很大一部分原因在于其丰富且优质的教育资源。只不过当这些优质资源已经（即将）被瓜分完毕后，大家买房的激情就减退了。

　　1.天津的优质资源目前来看还是集中在市内六区，这些年天津也在积极引导大家去滨海新区、武清区等远城区，不过明显大家不买账。对于购房者来说，买房就是买资源。一个连地铁等基础资源配套都不完善的区域自然引不起大家的兴趣，同样的价格能够在其他的城市买到更好的房产，大家自然会有自己的选择。更何况说句实话天津的房价均价并不算低，稍好点的都在2万以上。所以，要想大家买账起码配套要跟上。

　　2.房产投资思维已经要不得了，从这次#天津又“火”了一把#事件来看，天津的房企明显还是带有强烈的投资思维。期待放松限购、放松调控其实就是一种典型的投资思维，认为这样就可以吸引更多的人买房从而抬高房价。房产不应该是投资品，从某种意义上来说是一种必需品，能够决定其价格的其实就是就是资源配套，不单单是需求。所以，要想房子卖得好首先要做的其实还是产品本身，把房产的配套、品质和服务提升后自然会吸引人们购买。更何况天津目前的限购政策并不算严格，毕竟有些区域是不限购的。

　　3.紧邻北京的天津房产调控政策是肯定要与北京一致的，这也是为何普遍北方城市房产调控相对严格的原因。近3年来类似于天津这样GDP过万亿，但房价走势不佳的城市不少，比如：青岛、济南、郑州等。为何这些城市不敢拿着“因城施策”的借口来放松调控？说到底还是要与北京的步调一致。房价维持稳定、微跌对于城市产业升级和居民生活幸福度提升有大有裨益，毕竟北方城市经济与南方差距越来越大，不应该让房价成为经济发展的“拦路石”。

　　综上，天津放松调控无疑已经被辟谣，房地产企业及房产从业人员迫切希望放松调控的心情可以理解，但是显然多数从业人员还是沉浸在“房产投资”中不能自拔。只不过无论是从城市产业发展还是“胆量”上来说，天津真的不敢开这个头。

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