可以说，买房和租房都是取其居住功能的，但传统观念中“有房才算有家”的影响下，为了孩子能买得起房，父母可能需要把多年积累的财富“奉献”出来才能凑够首付，即便如此，年轻人还得再背负上好几十年的房贷，他们相对还算是幸福的，因为一些年轻人甚至买房首付也得自己来攒，因此不得不推迟结婚生子。

　　近年来，国家对楼市的调控一直没有放松。事实上，房价已经进入了一个相对稳定的状态。不过，对于已经买房或没有买房的人来说，他们更关心的是，房子是否会迎来“贬值潮”。专家预测：2021年房价将超出老百姓的想象或预期。

　　恒大地产9月7日晚拉开“金九银十”促销大幕，在全国范围内推出房价七折的优惠。并表示在今年9月至10月完成2000万元销售业绩。

　　这是什么概念呢？相当于原价100万房子的价格直接降价30万，且范围为全国的恒大地产。这再次印证了专家此前的预测：今年金九银十楼市可能出现“贬值潮”，原因其实很简单，楼市“价格战”被拉开其他开发商如果不进行促销降价甩卖，那么，市场份额就会被恒大的抢走，最后甚至连亏钱都卖不出去；相反，一旦开发商之间的“价格战”规模形成，楼市将出现“钟摆效应”，高房价将开始“崩盘”，这对于尚未买房的人来说无疑是个好消息。

　　2020年可以说是房地产市场增长最疲软的一年。受一季度“黑天鹅事件”的影响，房地产企业无法开门销售，相关房价创近年来新低。超过50%的开发商在三个月内只卖出了几套房。第二季度得益于复工复产，在经济复苏的带动下，市场开始持续增长。然而，开发商仍然陷入了“卖不出去的房子”的困境。再加上高房价，整个市场都陷入了“滞销”的困境，超过90%房企无法完成年中销售业绩，销量惨淡。

　　要知道，恒大作为房地产市场的龙头企业，每年都会率先搅浑楼市的清水。然而，这一次却完全不同。在市场低迷的情况下，这一策略显然旗开得胜，让其他大小房企无路可走。那么这次的“降价”效应将持续多久呢？专家认为，除了金九银十之外，11月还将持续，因此价格有可能“全面下跌”

　　据了解，8月底9月初，一些规模较小的楼盘开发商正在筹备“金九银十”促销活动，但他们的决心显然没有“七成”那么大，比如购房送礼品、买房送物业代金券等，“七折”相当于直接削减利润，小企业真的伤不起，也不敢这么做。

　　这场价格拉锯战，把一个个小企业直接推到了进退两难的地步，他承受不起降价，但是不降价的话，市场上所有的流量都转向“恒大”，该怎么办，也许这是一步已经被恒大“将死”了，小企业即使是降价，宣传也没法比得上恒大，依然被他把控住客流量，所以几乎没听到其他企业降价促销的声音。

　　虽然现阶段他们在硬抗，但要能扛多久呢？专家认为，也就有1到2个月的时间，进入2020年11月，上半年由于“黑天鹅事件”的影响，90%以上的企业销售目标没有完成，大部分企业，只完成了30%的目标，销售难以达成直接结果是回款无法实现，并根据克尔瑞数据，2020年下半年企业债务到期超过1500亿元，虽然新增债务也可行，但由于“三条红线”，房地产企业融资实力萎缩，只有用快速回款的方式才能缓解现金流。

　　所以，大部分企业，即使可以硬抗下9月、10月，但是一旦进入了11月，接下来也会将重新评估提前进入年终大促销阶段，而以价换量、用价格开辟市场才是最好的方式，毕竟潜在的购房需求已经疲惫不堪，从而失去买房预期了，小恩小惠不及打折更具刺激性。

　　房价能够持续上涨的基础是因为，不缺高位接盘者，相反，目前市场最缺的是高位接盘者。可以毫不夸张地说，即便购房需求被集中释放开发商仍然陷入“卖房滞销”困局，很大一部分原因就是因为楼市已是“有价无市”，这是从楼市的“钟摆效应”中可以看出的，尤其是央行报告中提到的“96%城镇居民拥有住房”，恒大“7折房价优惠”可以瞬间让100万房子直降30万，这也说明高房价仍有较大的降价空间。

　　房价的涨跌，无论是购房者还是刚需者，都直接关系到购房成本和财力。考虑到目前国内生产总值的复苏，很可能要到明年才能回到繁荣时期。因此，房价将继续下行，明年房价将迎来“首个贬值潮”。

　　“房价涨跌，关键在于供需关系”，因为住房供应少而导致房价不断上涨，这是真的吗？央行的《城镇居民债务报告》明确指出，目前，我国城镇居民的住房自有率已经达到96%。100人中有96人有房，还剩余的无房者能将市场房子都买空？显然这是不现实的。

　　住房需求端，在楼市上升期，房产投资参与面较大，据统计，A股上市的公司中有一半的企业，投资了房地产，也有民营的房地产，比如著名的温州、上海等炒房团，但现在我们却听不到这些炒房团声音了，其实，炒房团不仅现在消失了，未来也几乎不可能有了，这是为何？

　　因为如果允许房地产泡沫继续扩大，就像上世纪90年代日本那样，它最终将损害经济发展，而不仅仅是因为断供和银行坏账。此时，决策层其实看得很清楚，提出了“房住不炒”，限制个人和企业购房，减少非住宅需求的购房。

　　在专家看来，市场调控是我们的主动为之的，其目的是防止房地产泡沫扩大化，不仅如此，客观因素正在迫使房价回归，望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰认为，2021年退休人口将会增加，住房首个拐点应该也是在2021年。因此，专家认为，对于习惯于房价上涨的人来说，2021年将是“第一波贬值”，房价将超出普通人的想象或预期。

　　正如大家所见，刚刚进入秋季，传统的楼市旺季并没有到来，反而是龙头企业打出降价促销的“第一炮”，给出的折扣也是相当诱人的，然而，大家都是“买涨不买跌”的心理，价格降低了不一定就买，市场从卖方市场过渡到买方市场的时候，那些“万人抢房、秒光盘”将逐步成为过去式，由“房子挑人”变为“人挑房子”。这样的市场，最让人难过的无疑是那些已经囤积多套住房的炒房客，有大量新房可供选择，谁会选择买二手房呢？当然，这样的环境恰恰是越来越利于刚需和改善置业群体。