2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年，物业行业又将呈现何种发展趋势？

　　克而瑞物管重磅发布《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》，将对这些一一回应，从九大篇章：政策篇、市场篇、资本篇、企业篇、拓展篇、品牌篇、智慧篇、城市篇、趋势篇，全景解读中国物业行业。

　　2023年，一系列政策信号接连释放，发展成为首要任务。经济复苏正在路上，行业发展新转折点已经到来。房地产市场发生根本性变化，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产软着陆。二十大召开，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，大力推进保障性住房。物业管理从增量市场向存量市场转化，新增渠道多元化。中央经济工作会议召开，居住、养老等消费被多次提及。“双碳”引领时代发展，行业更加关注节能绿色低碳。

　　2022年，国家基层治理政策落地加速。社区服务体系发展规划升级，完整居住社区指南发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。物业服务企业成为基层治理“三驾马车”的重要力量之一，价值得到政策重视，发展得到鼓励支持。

　　2022年，各地完善物业管理相关规范。一是落实中央政策关于基层治理相关政策，修订物业管理条例。二是明确物业服务等级、标准和规范。三是规范物业服务收费管理办法。四是规范物业专项维修资金管理。

　　2022年，养老事业得到空前关注。2月，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》，提及支持物企与养老机构合作提供居家养老服务，鼓励物企将服务延伸至老年家庭。9月，十三部门印发《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》，通过免租金、免费或低价提供场地、按50%税额顶格减征“六税两费”等方式支持养老服务业。各地密集发布养老相关扶持政策，落实中央应对老龄化战略。

　　2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

　　随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模142.5亿平方米，其中商业物业管理规模19.1亿平方米，办公物业管理规模34.7亿平方米，医院物业管理规模6.9亿平方米，学校物业管理规模21.5亿平方米，园区物业管理规模24.0亿平方米，公众及其他物业管理规模36.4亿平方米。

　　2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。

　　回首2022，可以看到资本市场的肃杀和冷清充斥着整年：物企上市意愿下降，地产拖累和自身商业模式缺乏创新成为物业股估值下跌的外内因，物业股价和估值超跌触底…….低迷时期，物企也发起了多轮自救动作来提振资本市场信心：回购、分红、股权激励……终究，守得云开见月明，11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振，物业股估值开始触底反弹，并将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。

　　根据港交所新规，自2022年1月1日1起，港交所正式实施新修订的主板上市规则，将上市申请人的主 板盈利规定调高60%以上，上市门槛提高,对于部分之前递表而未在新规实施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等因受新规掣肘，因业绩不达标而被拒于资本市场大门之外，上市折戟。

　　受经济大环境、房地产市场拖累和反复疫情的影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，2022年物业上市热情进一步减弱，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作，行业出现IPO终止和退市现象。

　　下调2022年业绩指引，预期增速放缓。2021年物业管理行业经历发展大变局，物企处境艰难。2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓。

　　疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。

　　2021年以来，物业管理行业经历了快速变化的三个阶段：2021年上半年，延续2020年底的利好政策，上半年，在十部委等相关部委接连出台多项行业重磅政策，加上年初物企陆续发布的盈喜、业绩公告，企业明确三至五年战略规划，良好的政策环境和企业业绩水平提振物业板块，资本市场对物业板块拥有较高的预期，估值集中分布在30-40倍。而下半年开始，受地产暴雷、债务危机的影响，物业管理行业在资本市场遇冷，上市进程受挫，物业股估值加速下滑回调。

　　2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。

　　2021年并购市场主力是民营企业，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项，2021年碧桂园服务在并购市场共计投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内“并购王”，全年民企并购交易金额占比高达99%。

　　从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。

　　2022年，危机重塑市场格局，更多物企开始重视品牌工作。领先物企在发展中逐渐取得共识：系统规划品牌战略；升级企业服务产品系列；以全面的品牌矩阵形成合力；运用新媒体、新渠道、新形式，搭建传播矩阵，全方位开展品牌建设。

　　2022年，物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。

　　2022年，物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。

　　数字化的重要性毋庸置疑，但数字化的进程道阻且长。近年来，通过对物业企业的走访和调研，我们发现企业数字化的意识越来越强，数字化的投入在逐步加大，数字化对业务的帮助也越来越明显。从整体上看，物业企业数字化转型的关键在于如何用好数字化工具，重新定义业务模式、运营模式和管理模式，完成企业从流程驱动向数据驱动的变革。

　　2. TOP50物企数字化转型成效已达预期，更看重供应商服务案例与实施经验

　　3. 企业经营：上市物企市值占比高达75%，在管规模、营收均高于其他区域

　　三、华中区域：行业监管加强，武汉、长沙等省会城市表现突出，基础服务仍是企业主要收入

　　1. 市场：区域市场发展起步晚，北京、天津发展领先，外来物企“抢食”频繁

　　六、西北区域：自管项目仍为主流，收入来源主要为基础物业服务，企业业态分布、人才结构不断优化

　　3. 企业经营：基础物业服务收入仍为主要收入来源，业态分布、人才结构不断优化