这几天，瑞银对中国楼市的判断，引发很多人的思考。网友群情激昂，也是因为瑞银观点非常残酷：

　　今天这篇文章，就是围绕这篇分析报告来聊聊，感兴趣的朋友可以扫码入群，一起来讨论。

　　关于市场，2026年全国楼市销售（面积以及金额）下滑10%，2027年再跌 5%。

　　以前大家都愿意买房，是因为对“房价恒涨”深信不疑，所以哪怕高利率借贷，也甘之如饴。但这几年的房地产，已经打破这一刻板印象。

　　教训太过惨痛，让大家对未来房价失去信心，认为短期难以企稳。房价长期调整，成为社会共识。

　　与此同时，住房观念随之发生改变。大家开始思考，租房是不是也可以，会不会比买房划算。

　　这份报告，最核心的论据就是租售比，这也是国外对房地产判断的一个重要依据。

　　一线%，远低于平均按揭利率3.07%，越来越多人意识到，贷款买房并不划算。

　　哪怕2026年房贷利率再降0.4%，即降至约2.7%，同时租金不跌，要想 “买房月供和租房房租一样”，房价至少也要再跌38%。

　　选择租房的人多了，租金应该上涨。但实际上，国内一线城市几乎全线失守，以上海为例，租房成交量大涨12%，但租金还跌了3%。

　　根据“十四五”规划，一线城市保障性租赁住房目标为40~60万套，可覆盖13%~16%的租房家庭。

　　按当前销量计算，存量新房要30个月才能卖完，最快得到2027年年中才能降至25个月。此外，报告估计中国房屋空置率约18.8%，远远高于其他国家。

　　50城二手房挂牌量增长至440万套，业主卖房周期不断加长，越来越多人选择“由售转租”，租金也会进一步下跌。

　　瑞银之所以对中国房地产持悲观态度，更重要的一点，在于找不到破局的可能性。

　　但是，根据最新的“十五五” 规划，政府才官宣要大力发展保障房；而大幅度降息，将严重影响银行的利润，可银行当前利润已经很少，面临资金压力。

　　其实，瑞银大部分观点和逻辑都是对的，但也存在一些漏洞。而且我必须说，这果然是外资机构做的报告，能看出来，没有真正了解中国人的买房思维，深入触及一线市场。

　　在一二线城市，我相信大部分买房需求，绝非单纯为了解决居住问题，而是参杂了婚恋观、户籍、教育、投资等等复杂需求。

　　也许有人会用“租售同权”来反驳，但迄今为止，我认为租售同权更像是理想主义，而非现实生活。

　　举个例子，在广州，租房确实也能上学，但如果你想读省一级学校或者九年制名校。

　　更不用说，中国内地的租售比就没有“正常过”，哪怕是房地产巅峰时期，整体租售比也是偏低的。

　　另外，瑞银这份报告最大的错误，在于低估了中国政府救市的决心，以及行政手段的力量。

　　我曾多次说到，中国楼市是政策市，房价止跌回升不仅仅是经济任务，更是行政命令。

　　像是近两年广州的土拍，溢价数量和幅度都在增加。“地王”保利玥玺湾的开盘，均价17万/平，最高30万/平，直接撑高豪宅市场的天花板。

　　而接下来12月土拍，外围区地块基本都有兜底房企，守住区域房价底线；马场、金融城、白云新城等一批高质量地块，则负责拉高溢价。

　　所谓的保障房，也而并非全部新建，有一部分其实是存量商品房转化得来的，发挥着降库存的作用。

　　前两天，广州安居集团才官宣，面向全市持续收购存量商品房，还是长期征集和常态化收房。

　　此外，网传官方已经在准备新一轮刺激计划，不达目标誓不罢休的决心，不容小觑。

　　综上所述，瑞银报告中的结论多少有失偏颇。当然，也有一些可取之处，值得购房者深思和借鉴。

　　例如大部分城市和区域的房价，都不可能复刻以前的上涨行情，高杆杠或高利率买房，确实不划算。

　　想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。