中指研究院数据显示，10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.6%；二手房价格同环比双双下跌，并且跌幅再次扩大，说明市场并未企稳，反而在加速下行；很多人以为

　　当下，全国跌幅已经接近0.8%了，千万别忘了，首付比例15%，如果房价跌平均跌10%，那么一定有部分房子首付已经跌没了。所以，整体来看，全国房价的下跌压力还是非常大的；而且更为蹊跷的是，一线城市房价进入了补跌行情。

　　我们发现，10月全国二手房价都在普跌，而且跌幅在扩大；同时，一线城市连续几个月出现了补跌行情，具体来看：

　　同时跌幅比例扩大趋势最明显的是一线%，一线城市楼市会有一个加速补跌行情，而且，从成交结构来分析，

　　也是一个值得密切关注的趋势。所以，想在一线城市买入二手住宅的，希望能够更加慎重一些。那么，一二线城市新房价格为什么还在上涨？

　　10月，中国100个城市新建住宅平均价格为16973元/平米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67%。因为，大部分新房的价格上涨，

　　所以啊，我的观点是：如果你想看真实的价格，就关注二手房市场；想了解市场的真实热度，就多多关注新房的成交量。

　　北京一二手市场，继续在跌；同时，出现了次新二手房补跌的现象，且挂牌量激增。

　　2025年10月，北京二手房住宅网签12087套，环比下跌23.7%，同比下跌30.4%；1-10月，二手房网签累计142398套，同比增长5%，销售量的增加是市场以价换量的结果。2024年6月至今，北京二手房的成交均价，一直在下跌，在政策的刺激下，也没有改变下跌的大趋势；

　　虽然在，2024年10月到2025年1月，受到930政策的刺激，出现了短暂反弹，但是周期很短，然后继续向下，9月二手房成交价，42570元/平米，同比（48400元/平米）跌了5830元，跌幅12%。

　　和2025年1月的51680元/平米相比，每平米跌了9110元，跌幅达到了17.6%。这相当于在年初买房的，首付已经跌没了，痛哉。

　　按照现在的环境和趋势，我个人判断，2025年北京二手房价格的跌幅，将会超过20%，成为有商品房买卖记录以来，年均跌幅最大的一年。

　　的百万家苑，低总价书包房地铁房，不到十万的价格，在西城形成了一二手倒挂，基本上开盘售罄；

　　通州的运河玖院，开盘两个月已经网签了548套，妥妥的北京套数销售冠军，属于通州楼市的品质天花板，同时基于价值标定了夯实的价格；石景山的瑞文里，凭着6万+的价格优势，重新定义石景山的价值，挤出泡沫，形成抢跑。

　　延庆中建臻源府，出人意料跻身TOP4，第四代新国标好房子在远郊的降维性打击，收割了本地自住改善型客户；可见，北京新房的成交，已经出现了明显的两极分化：

　　一是改善盘核心化，主城区或北京副中心核心区改善型楼盘销量爆发，且第四代新国标好房子成为了绝对的主力，锚定的是手里现金充沛的长期自住及TZ客户；

　　新城极致刚需低价盘爆发，如首创禧悦星城，低总价地铁小户型，保障房的品质卖一个远低于商品房的价格，释放了小刚需客户的购买力。但是，在新房的主力供应结构中，

　　的主要原因有两个：一是一二手置换的链条被打端，多数购房人的二手房卖不出去，因此延长了买进二手房的周期；二是对于楼市的预期，信心不足，仍在观望价格走势。2025年新房市场将继续高度分化，主城区+副中心核心区的好房子，会继续扩大成交量，主要原因有两个:

　　二是新城区之间形成了价值差，比如通州城市副中心的区域价值远高于其他新城，将会形成对五环外购房客户的强力虹吸。

　　那么问题来了，2025年四季度是不是要进行以旧换新呢？我个人的建议，如果不是要置换到东西海朝的大豪宅或者城市副中心的好房子，可以先等一等。

　　确实无法准确判断，但是可以明确的是：2020年之前的房价普涨阶段已经结束；2020年之后的房价普跌阶段也已经结束了；2025年，在房地产高质量发展阶段，房地产已经进入了“双轨制”的发展新模式：

　　20%的房子是可以涨的，80%的房子就得靠市场供需的自由调节了。而且政策主动性救市阶段已经结束，房价下跌完成了软着陆；同时，房子和汽车一样已经纳入了消费品行列，2026年，将会陆续出台刺激新国标好房子的价格上涨。所以对于一二线城市的房价走势，我不唱多，也不唱空，我只是告诉你，

　　，就是楼市复苏的三大经典信号。因此，2025年，房价到底了吗？你自己直接用以上

　　，去判断就可以了。中国银行研究院 2025 年 9 月 25 日发的《中国经济金融展望报告（2025 年第 4 季度）》里提了，现在全国平均住房断供率是 3.7%，比 2022 年的 1.6% 高了不少，有些三四线城市更离谱，断供率都超过 5% 了。

　　现在就是政策真空期，啥大动作都没有，得等到 12 月中旬中央经济工作会议开完，才能看出接下来会出多大力度的政策。毕竟对现在的市场来说，降息根本不管用，纯属毛毛雨。

　　十五五规划建议里不是说了要 “废除住房消费的不合理限制” 嘛。依我看，目前最先该做的，就是放开北上深核心区的限购，把二套房首付比例降到和首套一样，到 15%，再往下调房贷利率、减免交易税费。

　　除了松限购，央行也得出手，帮老百姓把债务转移一下。直接的办法就是发国债，把各地没卖出去的商品房收储起来当保障房，这样能大幅减少库存；同时还得要求各地慢慢减少土地供应、少发新房预售许可证，把供求关系理顺了。

　　等供求关系平衡了，新房和二手房的成交量肯定能明显涨上去。所以说，不是没有政策可用，关键就看救市的决心到底够不够。

　　海淀永丰板块是最近几年海淀北部的热门板块，未来发展潜力不错，并且未来供应不多。但是从最新的成交情况来看，永丰的次新房价格，也出现了破发的局面。

　　海淀幸福里在2025年11月成交了一套110㎡的3居室，成交价是735万。同户型在2025年6月成交价是820万，降价85万，幅度11%。

　　昌平回龙观的房价是郊区的天花板，房价涨幅一直不错。但在2024年房价波动以来回龙观的房价也出现了不同程度的下跌。查看回龙观的近期成交数据，让人大跌眼镜！

　　95.03平米的两居室，今年2025年11月2日成交价210万，而同户型在2021年5月30成交价480万，降了270万，降幅约56.3%。

　　63平米左右的一居室，今年2025年10月31日成交价206万，而同户型在2021年10月7成交价465万，降了259万，降幅约55.7%。

　　查看朝阳奥林匹克公园周边的房价，真是让人吓一跳！曾经以为很稳的改善盘，现在同户型较高点动辄降了三分之一，千万级的房子直接降价1千多万！

　　京师园115.25平米的三居室，今年2025年10月26日成交价820万，而同户型在2022年7月15日成交价1265万，降了445万，降幅约35.2%。

　　天居园139平米左右的两居室，今年2025年11月1日成交价636万，而同户型在2023年2月26日成交价925万，降了289万，降幅约31.2%。

　　北京楼市：北四北五环太震撼了跟踪了海淀北四北五环附近小区的价格走势，发现很多房子的价格幅度较大，达到50%的不在少数。

　　部分业主在早期买入的成本很低，即使砸盘也不存在亏损，这就造成了局部价格的快速调整。但是后面接盘的人就被套住了。

　　梅园在2025年11月成交了一套73㎡的3居室，成交价320万。同户型在2023年3月成交价是658万，

　　大河庄苑在2025年10月成交了一套46㎡的1居室，成交价277万。同户型在2021年7月成交价是602万，

　　早些年我刚接触房地产的时候，网络上的空军就很多。当时2008年和2015年左右，全球都金融危机。

　　那时候大家的口径和现在一模一样：房子明年还会跌，买了也得跌。键盘侠张张嘴容易，但真正为经济做贡献的，恰恰就是这些赚钱能力强，努力生活的打工人。

　　夫妻俩在老公的单位申请了70万无息贷，两个人最高额公积金，再加上最高贷，能满足450万左右的房子。虽然算下来一个月月供三四千，但一旦有一个人失业，风险加倍。

　　这里反而建议和亲戚朋友借一些钱，少一点杠杆。现在的银行，借钱的时候是祖宗，还钱的时候是大爷。

　　这些人对结婚无望，也不期待，自己手里有存款又不想搬家，于是在北京给自己买一套老破小。位置一般是在石景山、通州、丰台等等偏远的地方。重在装修，把一居室改造成欧式公寓的模样，自己住着舒服就行。至于房价的涨跌，以后再考虑吧。

　　其实能在北京买老破小的购房者，也是北京经济的主力军了。这批人至少年入30万，一个月能撑起1-2万的月供。

　　当北漂，几乎年年搬家，运气好一些的遇到好房东，能住个三四年，未来也要因为房东的孩子要结婚了、房东想涨价了、要换工作了等等原因搬家。

　　有伴侣的互相扶持还好一些，大多数北漂都是单身，那一刻的寂寞，需要钱来抚慰。

　　如果自己能在北京有套房子，至少在出现变故的时候，北漂们可以安慰自己：没关系，我还有套房子。

　　但200万的老破小，其实我也不是特别看好。原因在于，你花200万买了一套老破小，花30万装修，这套房子的购买成本相当于230万，再加上利息，至少得280万。

　　但这种房子，你280万的成本，能200万原价卖出就不错了。与其如此，不如借点钱，要么买一套五环内的老破小，能满足地段和通勤需求；要么像开头的夫妻一样，买一套大一点的房子，未来不住，租房也能租出个价格。

　　如果你买的房子，既没有还没有，那就是纯纯被割韭菜的哪类人。如果你自己意识不到买房避坑的重要性，那谁都救不了你。

　　北京楼市下行，我为什么逆势买房？今天拿到房本啦，聊一聊我为什么会在这个时间点买房。

　　房子已经观望两年了，价格降到了我非常舒服的位置，买了压力不大，租房一个月11000元，买房贷款的月供一个月13000元，租房的钱，再加一点公积金就够用了。

　　退一万步说，这点月供，就算没工作，开滴滴也够了。没有人能预测底部，最低的价格，过去了才知道是最低，所以

　　（如果你买过股票基金，很好理解）。我大概判断，目前已经到了底部区间，未来跌的话，跌幅我能接受。

　　租房租不到满意的，在北京凡是准备出租的，就不会好好装修的，即使突然看到个新装修的，我还担心是串串房，也不敢住。找个四白落地，干干净净的都不容易，客厅和卧室倒是好打扫，厨房和卫生间不干净可难弄了。租房这两年，住的各种不舒服，家具陈旧，电器老化，床垫软且塌，储物空间少，连花洒都不好用。我们群里有个群友，租房自己重新装修厨卫，我可不舍得花这些钱去弄别人家房子。

　　从我个人感受来说，我不想等了，小时候特别想要的一件东西，长大了再得到，已经不兴奋了。30岁想住的房子，等到35岁再住进去，对自己也是遗憾。

　　我相信，未来还会赚很多钱，这几年我不想在租房中度过，我不想回忆往事时，都是到处搬家的生活。欲买桂花同载酒，终不似，少年游！

　　有群友问我：现在买，是觉得明年会涨吗？那倒也不是，可是现在不买，什么时候买呢？

　　任何时候都有下跌的风险，曾经1000万的房子，现在卖700万，你觉得贵，等降到600万的时候再买，可是降到600万，你真的会买吗？不会的，预期又变成了500万......我也经历过下跌市场，北京19-20年跌了两年，在当时买房的一直在观望，一直在等更低的一套，直到21-22年才上了车，又踩在高点！有人说要买在右侧，右侧也不好把握，你不知道是右侧还是一个小反弹。

　　学区房最大的利空来了曾几何时，海淀学区房是北京楼市中最坚挺的硬通货，是家长们挤破头也要拿下的“教育通行证”。然而，2025年的海淀楼市，价值塌陷了。

　　西王庄57平南北两居从2022年的670万跌至380万，跌幅44%；逸城东苑75平西南两居从2023年的783万跌至556万，跌幅29%；

　　这些触目惊心的数字背后，隐藏着一个被许多人误读的线 学区房塌陷，根源何在？

　　在这场教育公平化的改革中，家长的关注点发生了微妙而重要的转变：从过去单纯追求优质小学，转变为更加看重小升初能上一个好中学。

　　中招办认为，功德寺新房业主在小升初时属于青龙桥学区。即便下了房本也是如此。具体规则是：在幼升小阶段摇号派位到上实的，在小升初阶段按上地学区二派；在幼升小阶段摇号到肖家河的，在小升初阶段则按青龙桥学区二派。

　　然而，这并不意味着学区房就此失去价值。相反，家长的策略正在变得更加精细和复杂。他们不再简单地追求“学区房”三个字，而是深入研究教育政策的细微之处，寻找确实能够保障教育质量的路径。

　　这组数据意味着，之前家长们奉为神明的海淀六小强、西城五金刚，都很难保证孩子能进入好大学。教育竞争的终点后移了，从小学、初中竞争转移到了高中和大学阶段的竞争。

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