写了点房地产小知识，结果发现，这东西根本写不完，任何1个知识点，稍微扩展下就要很多篇幅，再延伸下，就又出来N个知识点，想要说清楚又要写很多东西，没完没了的，所以打算从最基础的东西1点点慢慢的写，过程中肯定会涉及到找案例，查资料，对相关数据进行考证，还要做图，所以进度上肯定会慢，我也不知道每天能写多少，反正写多少就发多少，喜欢点个关注吧。

　　所谓房产，是指能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。包括各种住宅、商铺、厂房、仓库、学校、医院等。

　　地产通俗地说就是受到法律保护的有确切权属关系的土地财产，包含地面及其上下结构，也就是地面的道路和地下的供水、供暖、供气、供电、排污等各种管线。地产和土地的区别就是地产有权属。周扒皮为啥叫地主？就是因为他拥有地产，有土地所有权。

　　而房地产呢，就是房产和地产的总称，不仅包含房产（建筑物），还拥有地产（土地），加起来就叫房地产。

　　以房地产为经营对象，从事开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。这实际上就只是2块业务：开发业和服务业

　　一般情况下，涉及到土地地产的基本上就是开发业，涉及到房屋房产的基本上就是服务业。房产中介和物业公司都是房地产业，属于服务业。而那些房地产业知名企业，比如万科，华润等，他们既做开发又做服务。

　　房地产业容易跟建筑业搞混，因为他们的业务对象都是房地产。不过其实，他们之间的关系很好区分，建筑业属于工业，第二产业，房地产业属于服务业，第三产业。从合作关系来看的话，房地产业是甲方，是策划发包方，而建筑业是乙方，是执行承包方。

　　刚才我们明确了，房地产业和建筑业的业务对象都是房地产，而房地产里面包括了房产服务和地产（土地）开发。接下来我们详细说下房产。

　　房产里面和我们息息相关的主要就是住宅，新型住宅和商铺，这3类基本涵盖了我们所有房产投资的对象。

　　就是那种1梯几户的老房子，上海的曹杨新村就是这种的。整栋楼的出行就靠1个楼梯，一般1梯就2-4户，进深大的可以有5-8户。这种住宅建筑面积小，造价经济，户与户之间存在共用走道，楼道，这在以前可以促进邻里关系，现在来说，大家都希望得到隐私保护，实际存在诸多不便。

　　小知识：什么是进深？从入户门进去后看到最里面的那堵墙的距离深度就是进深。

　　就是我们现在普遍购买的房子，独门独户，每户里面都包括了卧室，客厅，厨房，卫生间，阳台，浴室等基本生活功能区。那些跃层和复式也属于公寓式住宅。

　　小知识：什么是跃层和复式？那种层高超过2.5米，可以自建隔层的就是跃层；而房间里有阁楼带楼梯的就是复式，这2类其实差不多的。

　　别墅其实就是独院独户，一般都带花园和车库，有联排的有独栋的，联排的一般都是上下楼，12楼是一家人家，34楼是另一家人家，独栋的就是整栋楼都是1家人家，一般也就2-3层。别墅占地面积大，多数都在近郊区。如果是闹市区里的别墅区，那价格一定不菲，无论中国的哪个城市，同地理位置都是要远高于多、高层的。

　　小知识：上海顶级别墅，西郊宾馆旁的天价独立别墅，总共只有18栋，每栋价值4亿

　　就是我们老百姓说的一手房，新房，是房地产企业向政府租用土地使用权，40年，50年，70年开发建设并出售的楼房。之前说的单元式，公寓式，别墅都属于商品房。

　　小知识：住宅建设用地是70年，工业教育科技文化卫生体育以及综合用地是50年，商业旅游娱乐用地是40年

　　经适房其实也是商品房，不但是买的，而且是有产权的，就是便宜点。而且它是具有保障性质的政策性商品房，什么意思呢？就是开发商不是房企，是国家，国家用行政划拨的方式在自己的土地上造房子并销售，没有土地出让金，也对具有购买资格的中低收入家庭施行各种购房相关费用的减半，出售价格按保本微利（建设成本+3%利润）的原则，实行政府指导价。

　　小知识：土地出让金对由市场定价的住宅来说，就是地价，就是你租我的地，你要给我多少钱。但是对于经适房、廉租房、开发园区等这类不是通过市场定价的来说，就不是地价了，这类的土地出让金就有指导定价的概念在里面了，方便理解，你可以认为是一种税收。

　　廉租房从意义上来说和经适房一样，都是为了解决住房问题而产生的政策房。经适房是解决中低收入人群，而廉租房是解决那些经适房也买不了的特困人群。它跟经适房的区别是只租不卖，没有产权。租金上以政府补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

　　小知识：政府补贴就是你自己去找廉租房，然后政府帮你出一部分租金，实物配租是政府给你提供指定住房，按政府定价收你的租金，那这租金肯定是比标准廉租房便宜的，租金减免就是给你房子住也不收你钱。为主为辅的意思就是绝大多数申请廉租房的都采用补贴的形式，少数人实物配租，极少数人租金减免。

　　高级住宅就是高标准豪华型住宅，主要体现在建筑装修标准和社区地段环境上，这种住宅只能用1个字来形容，就是——豪！质量高，档次高，售价高，低密度，低容积，高绿化，多配套。现在新建豪宅一般都会有个社区会所，只对业主开放，游泳池，桑拿房，网球场，健身房等配套应有尽有。

　　小知识：低密度最主要的就是限高18米，容积率在1.5以下。容积率=地上总建筑面积与净用地面积的比值。容积率反映的是舒适度，越低说明你小区里的楼栋少，栋距大，私密性好，住户少，活动空间大，绿地率高，居住体验好。相对的，你单位住宅的购买成本就高，房价就高。假设我地价+建造成本=1个亿，因为容积率低，全小区就10户人家，要收回成本，每套房必须卖1000万，但是如果我容积率高，全小区有50户人家，那每套房只要200万就行了。好的小区，高层不超过5，多层不超过3，绿地率不低于30%

　　我们现在在市场上频繁买卖的绝大多数都是普通住宅。普通住宅反映的是国家一定时期的社会经济水平。目前我国的普通住宅标准是：小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方以下（不含140平方），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（含1.2倍）。

　　小知识：开发商们很会利用规则的，你们市场上看到的很多房本都是139平方，89平方的，这就是根据普通住宅标准“量身定做”的房子。为什么？因为普通住宅在房屋买卖，去房产交易中心过户缴税的时候，相对非普住宅可以免征很多税。购买上海满5年，成交价500万1套的普通住宅，免掉的个税1%和营业税5.6%还有契税（1.5%-2%）、土地增值税1%，接近10个点，总免税款在45-50万左右了。

　　主要指那些老小区，每个城市的发展进度不一样，住宅建造年代不一样，你有新的豪宅小区，当然也会有“陋室”小区。一般特指那种分门分户，面积小，厨房卫生间自来水共用的棚户区。城市更新，拆动迁主要拆的就是这种。

　　中国房地产数据研究院由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。