从2018年4月，一直独树一帜，备受全国关注的海南房地产开始全面从严调控，海口、三亚两个热门城市，外来人口购房需要五年社保，而本地户籍购房还是宽松的，体现在套数上并无限制。但由于海南是欠发达地区，人均GDP（2019年）仍低于全国2300多美元，城乡人均收入都在全国排名中后位次，因此海南房地产，尤其是中高端房地产购买力大部分来自岛外。

　　3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）把“岛民”的购房条件也作了限定，即拥有两套住房的家庭，你有钱也不能在海南买房了。换言之，房子是用来居的，不是用来炒的，房子要姓“居”不姓“炒”也不姓“闲”，你即使再有钱，也不能购房闲置，待价而沽，浪费社会公共资源 。如同欧洲，空气是公共资源，你再有钱也不能购买大排汽量的车型 ，在空气污染日益严重的当今，谁使用大排量汽车，意味着更高的成本。未来，欧美对汽车排放的标准越来越严苛。中国只有一个热带海岛，资源稀缺性显而易见，对于岛居生活这样的公共资源，限制浪费、奢侈，提高资源利用率、共享率是大势所趋，也是人民对美好生活的向往。所以通知强调采取的措施是为了房地产市场平稳健康发展。

　　《通知》还改革了商品房预售制度，实行现房销售制度。所谓现房销售，是指与商品房预售制度相适应的。具体是指商品房及其相关物业等，不能提前进行预售 ，一定要在竣工并取得不动产权证书后才能进行现房销售。

　　1994年出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，内地借鉴1953年在香港创造的“卖楼花”制度，开始了内地的商品房预售制度。预售制度对于开发商资金压力减少许多，资金回笼早和快。而现房销售相当于地产商去杠杆，这对于资金紧张的小开发商无疑有巨大的资金压力。当然，也更好地保护了购房者的利益。大浪淘沙，海南确实需要更多有实力有品质，有国际化视野的大开发商的进入，进而提升地产的品质。

　　大家肯定记得，2018年3月31日，在重大利好出台前，海南已先行将楼市调控政策升级至“全国最严”——非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围只能购买一套住房，而且首付不能低于七成，3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起五年内禁止转让。

　　两周后，2018年4月14日《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见 》这一重大决策落地，海南迎来新一轮发展机遇。

　　近两年来，习在多个重要的国际场合演讲强调，要抓紧研究提出海南分步骤、分阶段建设自由贸易港政策和制度体系，加快探索建设中国特色自由贸易港进程。2019年8月22日，推进海南全面深化改革开放领导小组组长韩正副总理即主持会议，听取关于海南自由贸易港政策制度体系阶段性研究成果的汇报。韩正强调，要进一步解放思想坚持高水平开放，认真谋划海南自由贸易港政策与制度体系。2019年11月8日至9日，韩正在海口召开的推进海南全面深化改革开放领导小组会议上强调，海南自由贸易港的政策和制度体系设计对标世界最高水平的开放形态，加快推进海南自由贸易港建设。

　　2020年2月27日，海南省委书记、省委自贸区（港）工委主任刘赐贵主持召开省委自贸区（港）工委会议，会议强调 ，在新冠肺炎疫情防控最吃紧的关键阶段，习对海南自贸港建设作出重要批示指示。同时要求省委自贸办从现在开始要进入临战状态，要做好自贸港政策落地的准备工作。

　　而在2019年12月2日中国企业家博鳌论坛上，沈丹阳副省长介绍：“海南自由贸易港政策和制度体系等正在紧锣密鼓制定当中。希望明年二季度可以把这些制度体系逐步实施。”还有20多天就进入二季度了，相信海南自由贸易港政策和制度体系不久将落地。海南将进入全方位开放时代 。

　　研究海南的房地产走向，必须跳出传统较多用行政手段思维模式，按照中央要求，对标世界最高水平的开放形态，要认真研究和借鉴世界自由港模式。

　　新加坡：新加坡房地产市场采用政府组屋为主，市场化的私人房地产为辅的双轨制度，对占居民总数的80%以上的中低收入者供应政府组屋，其中对占居民总数的5%的最低收入者供应廉租屋。对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅，完全的市场化。

　　迪拜：迪拜只有30万左右本国人口，但现有人口约150万左右。当地本国人居住有特殊的福利政策，而面向外国人的填海造房（棕榈岛）与本国人的居住完全分开，完全的市场化销售，任何外国人都可以购买。第一个棕榈岛的房子已经基本卖完，从最初的销售至今价格翻了一倍多，第二个、第三个棕榈岛已经完成填岛，进入土地买卖和规划建设。

　　中国香港：中国香港住房供给呈现“双轨制”。政府主导建设的公营房屋居住人口约占一半。土地实行批租制度，但土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平方，加上政府对生态保护高度重视，占地37%的郊野公园无法开发，填海造地又大幅减少，市场化的楼价持续上涨，导致居民购买困难，2016年中国香港统计数据显示，人均居住面积仅5.8平方米。房地产业在当地经济中占比较高。房地产也是政府财政收入的重要来源。而长期的土地供应不足，为高房价埋下伏笔。而高房价又带来诸多经济社会问题。

　　海南自贸港需要借鉴世界自贸港的房地产经验以促进房地产的健康发展。可行的路径有两条：普通百姓乃至引进人才的住房还是要政府保障，如刘赐贵书记强调的，“要加快安居住房、廉租住房、人才用房等保障性住房建设，构建结构合理的保障性住房体系，加大棚户区改造力度，满足人民群众改善性住房需求。”《通知》提出的发展公共租赁住房、安居型商品住房、推动实现全省人民住有所居，而《通知》中强调的市场化商品住房、市场化租赁住房的方向应该是逐步完全的市场化，真正建立起与自贸港相匹配的市场化商品住房，以迎接参与自贸港建设的境内外企业和人才对居住的多元化需求。